Amtsgericht Augsburg
Urteil vom 31. Juli 2002
Aktenzeichen: 16 C 2173/02
Normen: § 535 BGB, § 4 MHG, § 9 AGBG, § 556 BGB, § 307 BGB
 

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag über freifinanzierten Wohnraum, wonach der Mieter einer Erdgeschoßwohnung die anteiligen Aufzugskosten zu tragen hat, ist unwirksam, wenn der Fahrstuhl für den Mieter praktisch ohne Wert ist.
 
 

Veröffentlicht in ZMR 2002, 827.
 

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Erdgeschoßwohnung im Anwesen V. in Augsburg aufgrund Mietvertrags vom 29.01.1999. Es handelt sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit einem Bad/WC, einer Diele, einem Kelleranteil und einer Kochnische mit ca. 64 Quadratmetern Wohnungsgröße. Im Anwesen befindet sich ein Aufzug, welcher vom Erdgeschoß beginnend in die oberen Etagen führt. Gemeinschaftseinrichtungen befinden sich in den oberen Etagen nicht. Im Mietvertrag unter § 3 Ziffer 6 sind Betriebskosten aufgeführt, welche auf die Beklagte umgelegt wurden. Unter anderem ist hier angeführt die Position „Lift“. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Mietvertrages wird Bezug genommen auf Anlage K 1 (Blatt 13 bis 16 der Akte). Unstreitig ist Bestandteil des Mietvertrags eine „Aufstellung der Betriebskosten“ (im einzelnen hierzu Anlage K 2 = Blatt 17), in welcher weitere Ausführungen zu den „Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges“ unter Ziffer 5 zu finden sind. Gegen die Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999, in welcher Aufzugskosten auf die Beklagte umgelegt wurden, hat die Beklagte keine Einwendungen erhoben. Aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 hat die Beklagte den Anteil für Aufzugskosten von DM 282,54, entsprechend Euro 144,46, nicht bezahlt.

Nach Auffassung des Klägers sind Aufzugskosten auf Mieter auch dann umlegbar, wenn der Mieter der Erdgeschoßwohnung keinen eindeutigen Nutzen von dieser Einrichtung hat. Dies gelte auch für Formularmietverträge. Der Kläger verweist in seiner Argumentation auf die Grundsteuer, die unstreitig auf die Mieter umgelegt werden könne, wenn dies mietvertraglich vereinbart sei, obwohl der Mieter am Eigentum nicht beteiligt sei. Ähnliches gelte für die sogenannte Regenwassergebühr. Auch davon habe der Mieter keinen Nutzen. Auch Mieter der Obergeschoßwohnung könnten nicht geltend machen, daß sie aus sportlichen Gründen den Aufzug nie nutzen würden. auch an den Kosten der allgemeinen Beleuchtung müsse sich ein Mieter beteiligen, unabhängig davon, ob er nur bei Tageslicht seine Wohnung verlasse oder bei nächtlichem Heimkommen eine Taschenlampe benütze. Würde man die Umlagefähigkeit der Aufzugskosten verneinen, so würde dies den Kläger im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern benachteiligen. Im Rahmen der bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sei der Kläger aufgrund der bestehenden Teilungserklärungen verpflichtet, auch Aufzugskosten anteilig zu zahlen. Die Interessenlage beim WEG-Recht sei ähnlich wie beim Mietrecht. Zudem habe die Beklagte die Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 auch im Hinblick auf die Aufzugskosten akzeptiert. Selbst im sozialen Wohnungsbau bestehe keine Verpflichtung, den Mieter einer Erdgeschoßwohnung von allen Aufzugskosten zu entlasten.
 

Der Kläger beantragt,
 

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger Euro 144,46 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 01.03.2002 zu bezahlen.
 

Die Beklagte beantragt,
 

die Klage abzuweisen.
 

Die Beklagte erachtet die formularmäßige Umlegung der Aufzugskosten für rechtsunwirksam. Gemäß § 535 BGB alter Fassung sei der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren. Da die Beklagte keine Möglichkeit habe, für sich den Aufzug in irgendeiner Weise zu nutzen, gehöre dieser nicht zur vermieteten Sache. Die Beklagte verweist auf § 546 BGB alter Fassung, wonach die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten der Vermieter zu tragen hat. Die Beklagte meint, daß eine Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung nur dann keine unangemessene Benachteiligung darstelle, wenn der Mieter in irgendeiner Weise Vorteile aus den Lasten ziehen könne. Dies sei in vorliegender Fallkonstellation ausgeschlossen.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird Bezug genommen auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
 

I.

Die Klage ist zulässig.
 

II.

Die Klage ist unbegründet.

Die Umlage der Aufzugskosten als Nebenkosten im Mietvertrag vom 29.01.1999 benachteiligt die Beklagte unangemessen und verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBGB alter Fassung bzw. § 307 Abs. I BGB neuer Fassung.

Zunächst ist hierzu festzuhalten, daß im vorliegenden Mietverhältnis unstreitig der Aufzug im Erdgeschoß beginnt und in die oberen Etagen führt. In den oberen Etagen befinden sich keine Gemeinschaftseinrichtungen, welche von der Beklagten als Mieterin genutzt werden können. In den Keller, wo sich der mitvermietete Kelleranteil befindet, geht der Lift nicht hinunter. Somit besteht für die Beklagte keine Nutzungsmöglichkeit der Aufzugsanlage. Ob in einem solchen Fall die Kosten der Aufzugsanlage auf den Erdgeschoßmieter umgelegt werden können, ist in der Rechtsprechung und in der Literatur höchst umstritten. In den Schriftsätzen der Parteien wurden hierzu umfangreiche Hinweise gegeben. Wobei darauf hinzuweisen ist, daß die angegebenen Fundstellen nicht in jedem Falle die Meinung der Parteien decken. Soweit die Klägerseite in der Klageschrift zum Beleg ihrer Auffassung zum Beispiel auf die Kommentierung in Schmidt-Futterer hinweist, so stimmt dieser Verweis nicht. In Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 546 BGB Randziffer 259 ist im Gegenteil ausgeführt, daß die Ansicht vorzuziehen sei, wonach eine Umlage ausscheidet, wenn der Mieter den Aufzug in sinnvoller Weise nicht nutzen kann, wenn ihm also weder Boden- noch Kellerräume zur Verfügung stehen.

Entscheidend ist also hinsichtlich der Frage der Umlagefähigkeit von Betriebskosten im Rahmen der Inhaltskontrolle des § 307 BGB, ob für den Mieter eine Nutzungsmöglichkeit besteht. Keine Rolle spielt hier die Frage, ob der Mieter dann diese Einrichtung tatsächlich nutzen will. Die Hinweise der Klägerseite auf den sportlichen Mieter des Obergeschosses, der den Aufzug nicht nutzt, geht somit fehl. Dieser Mieter wird genausowenig gegen die Umlage der Aufzugskosten klagen können, wie der mit Taschenlampe bestückte Mieter gegen die Umlage der Kosten der allgemeinen Beleuchtung. Regenwassergebühr und Grundsteuer sind öffentliche Lasten, die auf dem gesamten Mietobjekt liegen und somit anteilig jede Mietwohnung betreffen.
 

III.

Die Entscheidung über die Kosten ergeht gemäß § 91 ZPO.
 

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
 

V.

Gemäß § 511 Abs. II Ziffer 2 wird die Berufung gegen dieses Urteil zugelassen. Dies zur Gewährleistung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung im Landgerichtsbezirk Augsburg.
 
 

Das Urteil des AG Augsburg wurde auf die Berufung des Klägers (Vermieters) hin aufgehoben durch Erdurteil des Landgerichts Augsburg vom 21. Januar 2003 (4 S 3689/02), ZMR 2003, 836 = WM 2003, 270.
 
 
 

Zurück nach oben