Amtsgericht Augsburg
Urteil vom 13. März 1996
Aktenzeichen: 3 C 7651/96
Normen: § 535 BGB, § 564 b BGB, § 568
BGB, § 263 ZPO
Ein Kündigungswiderspruch, der im Kündigungsschreiben enthalten ist, reicht nicht aus, wenn zwischen der Kündigungserklärung und dem Mietende ein Zeitraum von mehr als einem Jahr liegt.
Wird die Räumungsklage noch vor Ablauf der
Kündigungsfrist dem Mieter zugestellt, sie liegt darin kein Widerspruch
im Sinne des § 568 BGB, wenn die Klage nicht vom Vermieter, sondern
von einem Nichtberechtigten (hier: Vater des Klägers, für den
Eigenbedarf geltend gemacht wurde) erhoben wurde. Eine (zulässige)
Klageänderung heilt diesen Mangel nicht.
unveröffentlicht.
Tatbestand:
Der Kläger verlangt als Vermieter von den Beklagten als Mietern Räumung der Wohnung W.straße in Augsburg.
Unter dem 06.12.1996 wurde Klage durch Herrn H. S. gegen die Beklagten auf Räumung des vorbezeichneten Wohnraumes erhoben. Nachdem de Beklagten die fehlende Aktivlegitimation von Herrn H. S. rügten, erklärte die Klagepartei Parteiwechsel auf den nunmehrigen Kläger, K-H. S.
Der Kläger ist Eigentümer des Anwesens W.straße in Augsburg. Er hat das Anwesen von Frau R. erworben. Diese hatte die streitgegenständlichen Mieträume mit Mietvertrag vom 17.03.1984 an die Beklagten vermietet.
Mit Schreiben des Haus- und Grundbesitzervereins vom 14.12.1995 ließ der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.1996 erklären. Die Kündigung wurde auf Eigenbedarf des Klägers und des Vaters des Klägers, Herrn H. S., gestützt. In der Kündigung wurde einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem 31.12.1996 widersprochen.
Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die Kündigung vom 14.12.1995, Blatt 6 der Akte, Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 16.10.1996 legten die Beklagten Widerspruch gegen die Kündigung ein und machten die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit geltend.
Der Kläger trägt vor, er bräuchte die Wohnung dringend für seinen Vater, welcher zur Zeit unter untragbaren Zuständen zur Untermiete wohne.
Nachdem die Beklagten die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung ablehnten,
beantragt der Kläger
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung W.straße, 86167 Augsburg, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 WC nebst Keller-, Bodenräumen und 1 Garage zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen
Klageabweisung.
Sie widersetzen sich dem Parteiwechsel und machen zur Sache geltend, das Vertragsverhältnis habe sich gegenüber dem jetzigen Kläger fortgesetzt.
Die Beklagten machen auch geltend, der Vater des Klägers, H. S., habe keinen Eigenbedarf. Sie führen hierzu aus, der Vater des Klägers, H. S., habe ein Anwesen in der B.straße in Augsburg bewohnt, welches er verkauft habe, um danach Eigenbedarf an der streitgegenständlichen Wohnung anmelden zu können.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten vorbereitenden Schriftsätze nebst übergebenen Unterlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme
der Zeugen L. und H. S.. Hinsichtlich des Beweisergebnisses wird insoweit
auf die Sitzungsniederschrift vom 19.02.1997 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Der jetzige Kläger ist aktivlegitimiert, da er gemäß § 571 BGB in das streitgegenständliche Mietverhältnis als Vermieter eingetreten ist.
Der Parteiwechsel auf Klägerseite stellt eine Klageänderung im Sinne des § 263 ZPO dar. Das Gericht sieht diese Klageänderung als sachdienlich an. Der bisherige Streitstoff ist identisch. Da die Kündigung durch den jetzigen Kläger erfolgte, war für die Beklagten auch erkennbar, daß die Klage irrtümlich unter dem Namen H. und nicht unter K.-H. S. erhoben wurde.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Selbst wenn die Kündigung vom 14.12.1995 zur Beendigung des Mietverhältnisses wegen des geltend gemachten Eigenbedarfes geführt hätte, sind vorliegend die Wirkungen des § 568 BGB eingetreten. Danach gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nach dem Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache von dem Mieter fortgesetzt wird und der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen nicht binnen einer Frist von 2 Wochen dem anderen Teile gegenüber erklärt hat. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in welchem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt.
Die Klagepartei kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß bereits in der Kündigungserklärung vom 14.12.1995 einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem 31.12.1996 widersprochen worden sei.
Es ist zwar zutreffend, daß, nachdem es sich bei der Regelung des § 568 BGB um eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses handelt, schon vor Ablauf der Mietzeit und grundsätzlich auch im Kündigungsschreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen werden kann, jedoch kann dies nach dem Zweck des § 568 BGB, welcher Rechtsklarheit zwischen den Vertragsparteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses schaffen soll, nicht uneingeschränkt gelten. Nach der Rechtssprechung muß stets ein nicht nur loser zeitlicher Zusammenhang zwischen Widerspruchserklärung und Ende der Mietzeit bestehen (BayObLG NJW 1981, 2759).
Feste Zeitspannen gibt es dabei nicht, es ist vielmehr auf die besonderen Umstände des Einzelfalles abzustellen, wobei die Dauer der Kündigungsfrist eine Hauptrolle spielt.
Vorliegend wurde die Kündigung am 14.12.1995 zum 31.12.1996 ausgesprochen. Hierbei handelt es sich um einen Zeitraum von mehr als einem Jahr. Das nach der gesetzlichen Regelung des § 568 BGB berechtigte Verlangen des Mieters nach „fristgerechter Wiederholung der Ablehnungserklärung“ beinhaltet unter diesen Umständen keine dem Wesen des § 568 BGB widersprechende Überspitzung der formalen Erfordernisse (BayObLG, a.a.O.). Immerhin hat der Gesetzgeber hier eine relativ kurze Frist von 2 Wochen gesetzt, innerhalb welcher der Vermieter dem Mieter seinen entgegenstehenden Willen nach Ablauf des Mietverhältnisses bekunden muß. Das Gericht schließt sich der auch in der Literatur vertretenen Auffassung, daß eine Verbindung des Widerspruchs mit einer ordentlichen Kündigung ausscheide, wenn die Kündigungsfrist 3 Monate oder mehr betrage, an (Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 568, Rand-Nr. 7).
Etwas anderes kann vorliegend auch nicht deshalb gelten, weil den Beklagten noch vor Beendigung des Mietverhältnisses am 13.12.1996 die Räumungsklage zugestellt wurde, aus welcher sie erkennen konnten, daß auf der Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Wohnraums bestanden wird.
Die Räumungsklage wurde von dem unstreitig nicht aktivierten Vater des Klägers, Herrn H. S. erhoben. Die Beklagten konnten deshalb zu dem Ergebnis gelangen, daß diese Räumungsklage jedenfalls unberechtigt war. Die Räumungsklage eines Nichtberechtigten kann aber nicht als Widerspruchserklärung des tatsächlich berechtigten Vermieters umgedeutet werden. Ebenso wie das Kündigungsrecht des Vermieters ist auch das Widerspruchsrecht ein Gestaltungsrecht höchstpersönlicher Natur und bleibt an die Person des ursprünglichen Rechtsinhabers gebunden (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, BGB, 56. Auflage, § 413, Rand-Nr. 7).
Nachdem sich das Mietverhältnis gemäß
§ 568 BGB fortgesetzt hat, kann die Klage keinen Erfolg haben und
war deshalb abzuweisen.
Kostenentscheidung:
§ 91 ZPO.
Vorläufige Vollstreckbarkeit:
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO