Amtsgericht Augsburg
Urteil vom 24. Januar 1991
Aktenzeichen: 3 C 3006/90
Normen: § 535 BGB, § 4 MHG
 

Der Vermieter ist nicht berechtigt, geleistete Vorauszahlungen rückwirkend zu erhöhen.
 
 

unveröffentlicht.
 
 

Der Kläger verlangt von der Beklagten Betriebskostennachzahlung für eine vom Kläger als Vermieter mit Mietvertrag vom 02.02.1983 an die Beklagte vermietete Wohnung im Anwesen W.-Straße ..., 8900 Augsburg.

Wohnungseigentümer ist die Tochter des Klägers, S. H., der Kläger hat ein Nießbrauchsrecht an der Wohnung.

Der Kläger macht geltend, aus der von der Hausverwaltung erstellten Rechnung über Betriebskosten für das Kalenderjahr 1988 ergäbe sich nach Abzug der nicht umlagefähigen Positionen ein nach dem Mietvertrag von der Beklagten zu zahlender Nebenkostenbetrag von 1024,87 DM. Ferner komme en Betrag in Höhe von 327,04 DM für die Grundsteuer B hinzu, so daß sich ein Gesamtbetrag von 1.351,91 DM errechne. Hieraus ergebe sich eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 112,66 DM, während die Beklagte lediglich 89,70 DM monatlich Nebenkostenvorauszahlungen geleistet habe, so daß sich für den Zeitraum vom 01.01.1988 bis 31.12.1989 en von der Beklagten noch zu zahlender Gesamtdifferenzbetrag von 551,04 DM errechne.

Nachdem die Beklagte insoweit Zahlung ablehnt

beantragt der Kläger

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger Mietnebenkostennachzahlung für die Zeit ab 01.01.1988 bis 03.12.1989 in Höhe von 551,04 DM nebst 4 % Zinsen ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Sie machte zunächst geltend, daß den Abrechnungsunterlagen für das Jahr 1988 lediglich ein Gesamtbetrag von 99.083,52 DM anerkannt werden könne, nicht jedoch die geltend gemachten weiteren Kosten von 1305,00 DM sowie die Umlagefähigkeit des Grundsteuerbetrages von 327,04 DM.

Im Termin vom 04.10.1990 wurde der Betrag von 1305,00 DM unstreitig gestellt, wenn vom Hausverwalter eine eidesstattliche Bestätigung dahingehend vorgelegt werde, daß der Betrag als umlagefähige Gesamtkosten im Abrechnungszeitraum 1988 angefallen sind.

Diese eidesstattliche Versicherung des Hausverwalters A. vom 22.10.1990 wurde von der Klagepartei mit Schriftsatz vom 25.10.1990 eingereicht.
Die Beklagte Partei hat innerhalb der nachgelassenen Schriftsatzfrist von 2 Wochen hierauf nicht mehr erwidert.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme der Zeugin S. H.
Diesbezüglich wird auf die Sitzungsniederschrift vom 04.10.1990, Bl. 48/50 d.A. verwiesen.
 

Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.

Dem Kläger stehen aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag noch Nebenkostenforderungen, welche derzeit fällig sind, in Höhe von 275,51 DM zu.

Nachdem die eidesstattliche Versicherung des Hausverwalters, G. A., vorgelegt wurde, aus welcher zusätzliche Kosten von mehr als 1.305,00 DM, nämlich 1392,00 DM zu entnehmen sind, sind umlagefähige Gesamtkosten in Höhe von 100388,52 DM für das Jahr 1988 unstreitig.

Unstreitig ist zwischen den Parteien auch der Jahresbetrag für diese angefallenen Nebenkosten in Höhe von 1024,87 DM.

Die Beklagte hat auch die jährlich entfallende Grundsteuer B zu zahlen, weil sie sich mit Individualvereinbarung im Mietvertrag vom 02.02.1983, nämlich mit Zusatzvertrag vom gleichen Tag, zur Übernahme der monatlich anfallenden Nebenkosten und u.a. auch der Grundstücksabgaben rechtswirksam verpflichtet hat.

Umlagefähig sind die in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hier namentlich die Grundsteuer.

Der Beklagtenpartei ist zwar zuzustimmen, daß die Grundsteuer grundsätzlich vom Eigentümer des Grundstücks zu tragen ist, jedoch kann die Verpflichtung zur Tragung der Grundsteuer privatvertraglich auf einen anderen abgewälzt werden. Dies gilt gleichermaßen für den Nießbrauchsberechtigten wie etwa, im Regelfall, von der Abwälzung der Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer vom Vermieter auf den Mieter.

Vorliegend hat der Kläger durch Vorlage der notariellen Urkunde, UR-Nr. 2489 L vom 27.09.1985 nachgewiesen, daß er die Verpflichtung zur Tragung auch der Grundsteuer durch noterielle Vereinbarung übernommen hat.

Durch die Aussage der Wohnungseigentümerin, S. H., steht zur Überzeugung des Gerichts auch fest, daß sie die Grundsteuer für die Wohnung nicht bezahlt. Demgegenüber hat der Kläger nachgewiesen, daß er jeweils bei Fälligkeit die Grundsteuer bezahlt.

Nachdem sich die Beklagte vertraglich zur Tragung der Grundstücksabgaben und somit auch der Grundsteuer verpflichtet hat, hat sie auch für das Jahr 1988 den entsprechenden Grundsteuerbetrag in Höhe von 327,04 DM zu übernehmen.

Der Kläger hatte somit einen Gesamtnebenkostenanspruch für das Jahr 1988 in Höhe von 1.351,91 DM. Hierauf hat die Beklagte 1076,40 DM Vorauszahlungen für das Jahr 1988 geleistet, so daß noch ein Restbetrag in Höhe von 275,51 DM offen ist. In dieser Höhe war der Klage stattzugeben und sie im übrigen abzuweisen.

Nicht abgerechnet wurde dagegen vom Kläger bisher das Jahr 1989. Ein Nachzahlungsanspruch für diesen Zeitraum ist derzeit nicht fällig. In der klägerischen Berechnung liegt insofern ein Fehler vor, als nicht nachträglich eine Änderung der Vorauszahlung möglich ist. Wenn nach Abrechnung für einen Zeitraum sich ein Fehlbetrag herausstellt, so ist dieser auszugleichen. Unberührt bleibt dabei das Recht des Vermieters, die Nebenkostenvorauszahlung dem jeweiligen Vorjahr anzupassen. Rein begrifflich können aber Vorauszahlungen nicht rückwirkend erhöht werden. mangels Fälligkeit war daher die Klage bezüglich des geltend gemachten Zeitraumes für das Kalenderjahr 1989 abzuweisen.
 

Zinsanspruch: § 291 ZPO
 

Kostenentscheidung: § 91 ZPO
 

Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 708 Ziff. 11, § 713 ZPO
 
 
 

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