Amtsgericht Augsburg
Urteil vom 10. Dezember 1996
Aktenzeichen: 14 C 6165/96
Normen: § 535 BGB, § 2 MHG
Die Wahrung der Kappungsgrenze von 20 % für
alle Mietverhältnisse stellt eine Wirksamkeitsvoraussetzung für
ein Mieterhöhungsverlangen dar.
Veröffentlichung der Entscheidung: ZMR 1997, 425.
Tatbestand:
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis bezüglich der Wohnung O. Straße ... in Augsburg, 1. Obergeschoß rechts. Der Mietvertrag wurde am 06.05.1988 zwischen den Parteien geschlossen. Der zuletzt bezahlte monatliche Netto-Mietzins beträgt 845,75 DM. Am 18.07.1996 richtete der Prozeßbevollmächtige des Klägers unter Vorlage einer Original-Vollmacht an die Beklagte ein Schreiben. In diesem ist u.a. ausgeführt:
„Gemäß § 2 MHG ist der Vermieter berechtigt, Ihre Zustimmung zu einer neuen Miete zu verlangen, welche den ortsüblichen Vergleichsmieten entspricht. Namens und im Auftrag unseres Herrn Mandanten machen wir von dieser Möglichkeit Gebrauch und bitten um Ihre Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses von 845,75 DM netto auf 1.030,00 DM netto, also um 1.184,25 DM monatlich, zuzüglich der bisherigen Heiz- und Nebenkosten, beginnend ab 01.10.1996.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 18.07.1996, Bl. 1/12 der Gerichtsakte, Bezug genommen.
Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe sich innerhalb der Überlegungsfrist nicht geäußert. Der vom Kläger verlangte Mietzins von 1.030,00 DM netto übersteigt nicht die üblichen Entgelte, die in Augsburg für vergleichbare Objekte verlangt werden.
Der geforderte Mietzins sei angemessen, er werde daher ab dem 01.11.1996 geschuldet.
Der Kläger stellt daher den Antrag:
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung O. Straße ..., 1. Obergeschoß rechts, von bisher monatlich 745,75 DM netto auf nunmehr monatlich 1.030,00 DM netto mit Wirkung ab 01.10.1996 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Sie führt aus, daß es unrichtig sei, daß sie sich nicht geäußert habe, vielmehr habe sie ihre Vergleichsbereitschaft bekundet, indem sie dem Kläger vorgeschlagen habe, freiwillig einer Erhöhung der Miete um 29,75 DM zuzustimmen.
Weiterhin erfülle aber das Mieterhöhungsverlangen nicht die rechtlichen Voraussetzungen, der Kläger hat die Kappungsgrenze mißachtet, im übrigen sei nur der bisher gezahlte Kaltmietzins von 8,21 DM pro Quadratmeter angesichts der schlechten Ausstattung ortsüblich.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von den Parteien
gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
1. Die Klage war abzuweisen. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, da die Voraussetzungen nicht vorliegen.
Zwar besteht die bisherige Miete seit einem Jahr unverändert, die Kappungsgrenze von 20 % wurde jedoch nicht beachtet. Die Kappungsgrenze beträgt 20 % für alle Mietverhältnisse über Wohnraum, der vor dem 01.01.1981 fertiggestellt worden ist, wenn der m²-Preis mehr als 8,00 DM beträgt. Unstreitig beträgt die bisher gezahlte Miete 8,21 DM, wie von der Klagepartei selbst im Mieterhöhungsverlangen vom 18.07.1996 ausgeführt wird. Die Überschreitung der Kappungsgrenze wird vom Kläger auch anerkannt. Übereinstimmend gehen die Parteien davon aus, daß die Höchstmiete gemäß der Kappungsgrenze 1.014,90 DM beträgt. Ein wirksames Erhöhungsverlangen ist aber Prozeßvoraussetzung für die Zustimmungsklage. Die Wahrung der Kappungsgrenze stellt insoweit auch eine Wirksamkeitsvoraussetzung für das Erhöhungsverlangen dar (a.A. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage). Da im Mieterhöhungsverlangen dem Mieter nachvollziehbar die neue Miete erläutert werden muß, stellt die Einhaltung der Kappungsgrenze eine Zulässigkeitsvoraussetzung dafür dar, da es nicht angehen kann, daß es dem Mieter überlassen bleiben muß, selbst die höchstmögliche Miete zu berechnen (vgl. zum Streitstand Sternel, 3. Auflage, RdNr. 630). Dem Kläger wäre auch möglich gewesen, innerhalb des Prozesses das Mieterhöhungsverlangen erneut richtig zu stellen, von dieser Möglichkeit hat er keinen Gebrauch gemacht. Der Prozeßbevollmächtigte hat auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts erklärt, daß bis zum Ende der mündlichen Verhandlung kein (wirksames) Mieterhöhungsverlangen gestellt wurde. Da im Gesetz nunmehr ausdrücklich bestimmt ist, daß der Vermieter in jenen Fällen, in denen kein wirksames Erhöhungsverlangen vorgegangen ist, das Erhöhungsverlangen nachholen kann, deutet auch dies darauf hin, daß bei mangelhaften Erhöhungsverlangen diese zur Unzulässigkeit führen. ein nachbessern im Prozeß genügt keineswegs (Blank, Mietrecht, S. 387). Nach alledem war bereits dadurch die Klage abzuweisen, ohne daß es darauf ankam, ob die neu geforderte Miete die ortsübliche Miete übersteigt. Auf die Erholung eines Sachverständigengutachtens kam es daher nicht mehr an, da kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt.
2. Kosten: § 91 ZPO
3. Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708
Ziffer 11, 711 ZP0