Amtsgericht Augsburg
Urteil vom 9. März 1989
Aktenzeichen: 3 C 4833/88
Normen: § 535 BGB, § 564 b BGB, § 571
BGB, § 413 BGB
Das Kündigungsrecht ist als unselbständiges Gestaltungsrecht nicht selbständig abtretbar.
Der Vermieter, der sein Mietobjekt verkauft hat,
kann nicht mehr Rechte abtreten als er selbst hat. Folglich scheidet auch
aus diesem Grund die Abtretung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs
aus.
unveröffentlicht.
T a t b e s t a n d :
Die Kläger verlangen von den Beklagten die Räumung des Hauses in 8901 E., L. Straße ...
Mit notarieller Urkunde vom 21.01.1988 kauften die Kläger das vorbezeichnete Haus, daß durch mündlichen Mietvertrag an die Beklagten vermietet ist. Die monatliche Miete beträgt 370,20 DM.
Mit undatiertem Schreiben, jedenfalls aber noch im Januar 1988 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten mit einer Räumungsfrist bis 31.01.1989. Sie begründeten die Kündigung mit Eigenbedarf. Die Kläger waren zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Hinsichtlich des näheren Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf Bl. 4 d.A. Bezug genommen.
Die Verkäuferin des verfahrensgegenständlichen Hauses, Frau U., übertrug den Klägern mit einer Erklärung vom 22.01.1988 die Recht aus dem Mietvertrag, insbesondere das Kündigungsrecht. Hinsichtlich des genauen Wortlauts dieser Erklärung wird auf Bl. 38 d. A. Bezug genommen.
Nach die Beklagten das Mietverhältnis auch über den 31.01.1989 hinaus fortsetzten und einen freiwilligen Auszug ablehnten,
beantragen die Kläger,
die Beklagten zu verurteilen, das Haus in 8901 E., L. Straße ..., zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
Abweisung der Klage.
Sie vertreten die Auffassung, die ausgesprochene Kündigung sei unwirksam, so daß die Beklagten nicht verpflichtet seien, das streitgegenständliche Anwesen zu räumen. Sie begründen diese Meinung damit, daß die Kläger zum Zeitpunkt, als sie die Kündigung ausgesprochen haben, noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien und daher auch nicht berechtigt gewesen wären, eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Sie sind der Ansicht, hieran ändere auch die unter dem 22.01.1988 abgegebene Erklärung der bisherigen Eigentümerin, Frau Ullmann nichts. Das Recht zur Kündigung sei nicht abtretbar.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten vorbereitenden Schriftsätze nebst übergebenen Unterlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat keine Beweisaufnahme durchgeführt.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Räumungsklage kann keinen Erfolg haben, weil es an einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses fehlt und somit das Mietverhältnis zwischen den Parteien fortbesteht.
Ursprünglicher Vertragspartner des Mietverhältnisses waren Frau U. und die Beklagten. In die Vermieterstellung sind gem. § 571 BGB die Kläger durch den Erwerb des vermieteten Grundstückes kraft Gesetzes eingetreten. Diese Wirkungen treten unmittelbar im Anschluß an den dinglichen Veräußerungsakt ein (vgl. Palandt-Putzo, BGB, § 571 Anm. 4).
Kraft Gesetzes treten die Grundstückserwerber auch in das Kündigungsrecht ein, jedoch sind die Erwerber vor Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zur Kündigung nicht berechtigt (vgl. Sternel, Mitrecht IV, 18).
Somit konnte die von den Klägern ausgesprochene Kündigung, welche unstreitig vor ihrer Eintragung im Grundbuch erfolgte, selbständig keine Wirkungen entfalten.
Auch die Abtretung des Kündigungsrechts seitens der vormaligen Eigentümerin, Frau U., an die Kläger, vermag hieran nichts zu ändern.
Das Gericht vertritt hierzu die gleiche Meinung wie Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, I 125, welcher eine Abtretbarkeit des Rechts zur Kündigung verneint. Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich dies aus dem Charakter einer Kündigung als unselbständigem Gestaltungsrecht, das zwangsläufig kraft Gesetzes auf den Grundstückserwerber übergeht und daher nicht selbständig abtretbar ist (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, § 413 BGB Anm. 3).
Unabhängig davon könnte aber eine Wirksamkeit der von Klägern ausgesprochenen Kündigung schon deshalb nicht angenommen werden, weil nach dem Wesen der Abtretung der Abtretende nur soviel an Rechten abtreten kann, wie er selbst besitzt. Die ursprüngliche Eigentümerin, Frau U., wäre aber zum Ausspruch einer Kündigung gegenüber den Beklagten mit Wirkung zum 31.01.1989 nicht befugt gewesen, weil in ihrer Person die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorlagen. Wenn Frau U. aber selbst kein Kündigungsrecht hatte, konnte sie weder ein solches an die Kläger abtreten, noch die Kläger zu einer Kündigung bevollmächtigen.
Da die ausgesprochene Kündigung der Kläger somit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Wirksamkeit entfalten kann, besteht das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls derzeit noch fort. Selbst wenn in der Erhebung der Räumungsklage eine neue Kündigungserklärung zu sehen sein sollte, wäre die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen.
Die Klage mußte somit abgewiesen werden.
Kostenentscheidung: § 91 ZPO
Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 708 Ziff. 7,
711 ZPO