Amtsgericht Augsburg
Urteil vom 12. Februar 1990
Aktenzeichen: 11 C 5229/89
Normen: § 535 BGB, § 564 b BGB
Die Möglichkeit, durch den Verkauf einen höheren Kaufpreis zu erzielen, rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nicht.
Ein erheblicher Nachteil für den Vermieter
liegt nur dann vor, wenn er das Objekt zwingend verkaufen muß.
unveröffentlicht.
T a t b e s t a n d :
Die Parteien schlossen zum 01.09.1985 einen Mietvertrag
über die Wohnung O.straße, Wohnungs-Nr. C in Augsburg. Der Kläger
kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 16.05.1989 zum
31.08.1989 und begründete die Kündigung unter anderem folgendermaßen:
„ Die monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung ist
doppelt so hoch wie die Mieteinnahmen. Die Wohnung ist deshalb unwirtschaftlich.
Diese Unwirtschaftlichkeit hat sich insbesondere seit Beginn des Mietverhältnisses
durch erhebliche wirtschaftliche Veränderungen auf Seiten unserer
Mandantschaft ergeben. Unter anderem wurde seit Beginn des Mietverhältnisses
die erste Ehe unseres Herrn Mandanten geschieden und hat er eine zweite
Ehe eingegangen. Dadurch fanden erhebliche Vermögensbewegungen statt,
die es auf der anderen Seite wirtschaftlich dringend notwendig machen,
die gegenständliche Wohnung zu verkaufen.
Kaufinteressenten sind vorhanden, allerdings kann ein angemessener Preis nur erzielt werden, wenn die Wohnung geräumt ist. Ein Weiterverkauf der Wohnung mit dem bestehenden Mietverhältnis ist für einen Käufer aus denselben Gründen uninteressant, wie die Weiterführung des Mietverhältnisses für unseren Herrn Mandanten in wirtschaftlicher Hinsicht. Die Kaufinteresssenten wollen die Wohnung zur Eigenverwertung beziehen.“
Der Kläger hat für Kapitaldienst und Wohngeld monatliche Aufwendungen von 1.303,05 DM. die Miete beträgt 600,00 DM. Die jährliche Steuerersparnis aus der Vermietung der Wohnung beträgt 4.543,64 DM.
Die Ehe des Klägers wurde 1987 geschieden. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs wurden die Vermögensverhältnisse des Klägers durch Übertragung erheblicher Vermögensanteile auf seine geschiedene Ehefrau neu geordnet.
Der Kläger verkaufte die Wohnung und räumte der Käuferin ein Rücktrittsrecht ein, wenn die Wohnung nicht durch den Beklagten bis spätestens 30.06.1990 geräumt sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte Wohnung O.straße, Wohnungs-Nr.: C, 8900 Ausburg, 1. Obergeschoß, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad, Diele, Terrasse/Balkon, sowie Keller Nr. 102 und Stellplatz Nr. 102 zu räumen und ordnungsgemäß an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bringt vor, beim Abschluß des Mietvertrags seien dem Kläger die maßgeblichen Fakten, wie z. B. der Kapitaldienst bereits bekannt gewesen. Der Kläger habe im Anwesen O.straße 6 a insgesamt drei Eigentumswohnungen. Für Wohnungen derartiger Größe seien Kaufinteressenten vorhanden, die die Wohnung nicht selbst beziehen wollten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen L. Auf das Protokoll vom 15.01.1990 wird hingewiesen.
Im übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstands auf die Schriftsätze vom 21.09.1989, 23.10.1989, 15.12.1989, 04.01.1990 und 18.01.1990 nebst Anlagen hingewiesen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Klage ist unbegründet.
Die Kündigung vom 16.05.1989 ist unwirksam.
Ein Kündigungsgrund setzt voraus, daß der Vermieter durch die Fortsetzung des Mitverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Die Möglichkeit, durch den Verkauf einer geräumten Wohnung einen höheren Kaufpreis zu erzielen, reicht grundsätzlich nicht aus, um den Fortbestand des Mietverhältnisses als erheblichen Nachteil zu werten. ein solcher erheblicher Nachteil kann dadurch gegeben sein, daß der Vermieter durch den Fortbestand des Mitverhältnisses an einer Veräußerung überhaupt gehindert wird oder nur einen unzumutbaren niedrigeren Erlös erzielen könnte. Jedoch liegt ein erheblicher Nachteil in einem solchen Fall für den Vermieter nur dann vor, wenn er zwingend verkaufen muß (vgl. Sternel, Mietrecht. 3. Aufl., IV Rn. 152). Dazu fehlt es an substantiierten Darlegungen des Klägers. Der bloße Wunsch, Vermögensverhältnisse nach einer Scheidung neu zu ordnen, reicht nicht aus. Der Kläger hat nicht vorgetragen, wozu er nun konkret den Erlös aus dem Verkauf der Wohnung benötigt. Das wäre jedenfalls erforderlich gewesen, um beurteilen zu können, ob der Vermieter einen erheblichen Nachteil erleidet.
Es kann auch nicht beurteilt werden, ob sich die Vermögensverhältnisse des Klägers infolge seiner Scheidung 1987 so geändert haben, daß die ursprünglich von ihm für ausreichend erachtete Rendite aus der Wohnung nicht mehr ausreicht. Auch der zeitliche Ablauf des Zugewinnausgleichs ist nicht dargelegt. Immerhin war die Scheidung bereits 1987 und die Kündigung erst 1989. Der bloße Wunsch des Klägers, Eigentum zu verkaufen, um finanzielle Mittel flüssig zu haben, reicht für eine Wohnraumkündigung keinesfalls aus.
Dahingestellt bleiben kann, ob die Wohnung nicht auch in vermietetem Zustand an einen Kapitalanleger zu einem angemessenen Preis hätte verkauft werden können, und ob die Anstrengungen des Klägers dazu ausreichend waren.
Die Klage ist abzuweisen.
Kosten: § 91 Abs. 1 ZPO.
Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr.
11, 711 S. 1 ZPO.